Sadržaj
- faze
- 1. dio Uključite se u razvoj nekretnina
- Drugi dio Financiranje vaših projekata
- Dio 3 Uspostavljanje portfelja nekretnina
Razvoj nekretnina može biti teška aktivnost za početnika, ali nije vam izvan dosega sve dok pokažete strpljenje, ambiciju i posebno domišljatost. U vašem prvom iskustvu najvažniji zadatak je odrediti koja svojstva u vašem području imaju najveći komercijalni potencijal. Tada morate osigurati financiranje i steći nekretninu kada ona nudi povoljne troškove koji vam omogućavaju minimiziranje financijskih rizika. Nakon što ste ga prilagodili svojoj viziji, odlučite je li najbolje da ga unajmite ili prodate kako biste ga dodali na vaš popis koji donosi dobit.
faze
1. dio Uključite se u razvoj nekretnina
- Napravite detaljan poslovni plan. Nakon što se odlučite isprobati svoju sreću u razvoju nekretnina, prvo što ćete učiniti je kratko opisati kako ćete konkretizirati svoju ideju. Uzmi list i olovku i opiši svoj posao točno onako kako zamišljaš i objasni kako se to može koristiti u vašoj zajednici. Zatim napravite popis dostupnih resursa, poput sredstava za pokretanje i kontakta s vlasnicima u tom području.
- Važna pitanja koja trebate uzeti u obzir uključuju kapital koji vam stoji na raspolaganju, mogućnost samostalnog upravljanja više nekretnina i vaše šanse za uspjeh s obzirom na trenutno stanje na tržištu nekretnina.
- Hoće li razvoj nekretnina biti vaša djelatnost sa punim radnim vremenom ili djelomično skraćeno radno vrijeme kako biste povećali prihode?
-
Budite konkretni u pogledu svojih ciljeva. Da bi razvoj nekretnina bio unosan posao, ključno je imati na umu jasniji cilj: "Uložite u nekretninu kako biste zaradili puno novca. Bolji način da nastavimo je započeti sa skromnim, ali preciznim planom poput ovog: „Želim kupiti staru zgradu Saint-Louisa i pretvoriti je u prihvatljivo stanovanje za studente. Uspostavljanjem osnovne strategije imat ćete opipljiviju viziju onoga što je potrebno učiniti da biste je ostvarili.- Provjerite jesu li vaši ciljevi realni kada pokrenete i sastavite portfelj (i vašu reputaciju) s jednom nekretninom. Postavljanje previsokih ciljeva moglo bi biti skupa pogreška.
- Najjednostavniji način ulaska na tržište je kupiti kuću, obnoviti je i zatim prodati. Odatle možete razmotriti veća i skuplja svojstva.
-
Razmislite o stvarnim potrebama vašeg područja. Možda prigradske kućice izvan obećavajućeg industrijskog središta gotovo ne postoje ili u gradu nedostaje modernih restorana. Gdje god se osjeća potražnja, postoji mogućnost profitabilnog razvoja nekretnina. Općenito, najuspješniji su projekti koji zadovoljavaju potrebe stanovnika.- Uvijek uzmite u obzir stanovništvo koje živi u području u kojem razvijate projekt. Važno je razviti svoj projekt nekretnina uzimajući u obzir potencijalnog kupca ili najmoprimca.
- Ako, na primjer, živite na području u kojem žive mnogi stariji ljudi, možda će imati puno više smisla graditi lako dostupne jednokatne kuće ili stanove, a ne višestambene luksuzne zgrade, čak i ako oni su modni.
Drugi dio Financiranje vaših projekata
-
Prijavite se za kredit za programere. Nakon što ste uspostavili izvediv plan za svoj prvi projekt nekretnina, idite u banku i pregledajte svoj program kod jednog od stručnjaka tima za razvoj nekretnina. Vjerojatno će vam pružiti točnu procjenu svih troškova povezanih s kupnjom, kao i iznos financijske pomoći koji možete dobiti. U mnogim slučajevima banka će jamčiti do 70 do 80 posto primarnih troškova kupnje, ali možda neće pokriti slučajne troškove, poput troškova izgradnje i licenciranja.- Kao i bilo koja druga vrsta zajma, možda ćete trebati pokazati dokaz o kreditnoj sposobnosti ili pružiti kolaterala kako biste se smatrali ozbiljnim investitorom. Neke ustanove mogu čak zahtijevati da položite oko 15-20% ukupnih očekivanih troškova projekta.
- Kupnja i obnova stambenih i poslovnih prostora zahtijeva mnogo novca. Ako nemate značajnu uštedu u rezervi, vjerojatno ćete se morati u određenoj mjeri osloniti na vanjsko financiranje.
- Dobro razmislite o svom prijedlogu i otkrijte ima li doista potencijala. Banka može odlučiti odbiti vaš zahtjev za financiranje ako vjeruje da preuzimate vrlo visok rizik.
-
Uspostavite čvrsta financijska ograničenja. Pronađite veći iznos koji cijene za određenu nekretninu i držite se tog iznosa. To će vas spriječiti da vas uvjere da prihvaćate sporazume koji će vam u konačnici izgubiti novac. Izrada proračuna i odgovorna ulaganja jedan su od važnih koraka za postizanje dugoročnih rezultata.- Iznos koji biste trebali biti spremni ovisiti će o različitim čimbenicima kao što su ekonomija, zemljopisni položaj i procijenjena vrijednost dovršenog projekta. Stoga ona varira od jednog do drugog projekta.
- Posao s razvojem nekretnina vrlo je sličan kockanju: bolje je zaraditi malo, ali često se puno kladiti da izgubite sve.
-
Odlučite hoćete li nekretninu kupiti ili prodati ili unajmiti. Kupnja stana za iznajmljivanje relativno je nisko rizična opcija za ostvarivanje profita kada započnete s ovom aktivnošću, jer vam daje mogućnost povrata ulaganja za naknadu za najam. S druge strane, kupnja mjesta za prodaju omogućuje vam da ga obnovite i započnete s drugim projektom, bez brige o tome kako bi razvoj tržišta mogao utjecati na bruto vrijednost imovine. Pregledajte ponovo svoj početni poslovni plan i resurse koje imate na raspolaganju kako biste utvrdili mogućnost koja može dovesti do veće profitabilnosti.- Većina novih proizvođača nekretnina radije kupuje nekretnine za najam. Na taj način imaju stalni tok prihoda na koji mogu računati i koji se zauzvrat mogu koristiti za druge projekte.
- Ako više volite ovaj pristup, pokušajte zaraditi do 10% svog početnog ulaganja kroz najamnine svake godine. Kad kupite nekretnine za preprodaju, bolje je zatražiti najmanje 30% ukupnog iznosa kupnje kako biste opravdali troškove. Primjerice, 150.000 eura godišnjeg prihoda od najma dovoljno je za držanje imanja od 1,5 milijuna eura na površini. Za pojedinačni projekt s ulaganjem od 4 milijuna eura, dobro ćete sklopiti ako prodate nekretninu za najmanje 1,2 milijuna eura više.
-
Znajte rizike kupnje nekretnine. Ne postoji jamstvo da će roba koju kupite zaraditi novac, čak i ako se nalazi točno u sredini regije koja ekonomski bilježi procvat. Kao i u svakom poslovnom pothvatu, uvijek postoji element šanse. Ako niste sigurni da možete realno živjeti bez prihoda od novog imanja, bilo bi pametnije pronaći sigurniju mogućnost.- Bezbroj drugih nebitnih čimbenika može spriječiti imovinu da stvara profit onako kako ste očekivali. Oni uključuju nepredviđene strukturne probleme i evoluciju gospodarskog konusa. Te je faktore često teško ili nemoguće predvidjeti.
Dio 3 Uspostavljanje portfelja nekretnina
-
Ciljajte svojstva u obećavajućim područjima. Dobro je pravilo prepoznati područja koja tek počinju pokazivati znakove rasta ili su u posljednje vrijeme povećana njihova popularnost. Dakle, možete kupiti nekretninu po niskoj cijeni i prodati je skuplje, maksimizirajući dobit.- Ciljajte povoljne prostorije u blizini škola, velikih korporacija, trgovačkih centara i drugih web mjesta koja mogu privući kupce.
- Česta pogreška početnicima programerima je da traže mjesta koja već napreduju i pokušaju doći. Imajte na umu da što je veći rast, to su manje mogućnosti za širenje.
-
Potražite motivirane prodavače. Dobro ćete poslovati s ljudima koji moraju prodati nekretninu što je prije moguće. To može biti vlasnik tvrtke u stečaju, razvedeni par ili vlasnik koji se nastani negdje drugdje i nema veliki interes za imovinu. Ti ljudi znaju da ako ne prodaju svoju imovinu odmah, mogli bi izgubiti puno svojih ulaganja.- Razmislite o angažiranju agenta za nekretnine koji će vam pomoći pronaći nekretnine i dogovoriti njihove cijene. Općenito, agenti za prodaju nekretnina pokušavaju otkriti zašto se prodavači odvajaju od svojih nekretnina, što bi vam moglo dati prednost kada dođe vrijeme da napravite ponudu.
-
Uzmite sve svoje vrijeme prije kupnje. Nemojte žuriti da zaključite ugovor. Prije nego što počinite obvezu, morate biti sigurni da ste dobro obavili istraživanje i procjenu rizika i potencijalnih dobitaka svake nekretnine na koju ciljate. U suprotnom ćete možda potrošiti više sredstava nego što ste ikada zamislili, a na kraju ćete izgubiti performanse.- Pitajte trenutnog vlasnika o bilo kakvim pitanjima kao što su održavanje, zoniranje i porezi. Ako je potrebno, uzmite nekoliko dana da razmislite o svojoj odluci.
- Nakon što pronađete savršenu nekretninu, ne ustručavajte se potpisati ugovor s vašim imenom i potpisom na njemu.
-
Obnovite se s timom radnika. Jednom kada nekretnina pripada vama, morat ćete je samo obnoviti kako biste je prodali. Ovisno o vrsti imovine, možda ćete trebati unajmiti izvođača ili arhitekte, građevinski tim, inženjere, dizajnere i dizajnere interijera kako bi vašu viziju pretvorili u stvarnost. Primarni je cilj ovdje učiniti ga boljim nego što ste ga kupili, što povećava njegovu vrijednost.- Za male projekte i obiteljske domove u kojima bi bilo financijski nemoguće zaposliti druge ljude, možete uštedjeti na troškovima popravaka obavljajući osnovnu obnovu sami.
- Kada prodajete nekretninu, procijenite je na način koji je u skladu s postignutim poboljšanjima. Morate biti spremni pregovarati razumno kako biste postigli iznos dovoljno blizu prodajne cijene da biste mogli živjeti.
- Prije nego što počnete planirati svoj prvi projekt nekretnina, uštedite što više kapitala kako biste nadopunili zajmove koje ste uzeli u svom poslu. Rado ćete to učiniti ako su troškovi završili viši od dogovora.
- Provjerite ispunjavaju li radovi na vašem posjedu parametre definirane u zonama i građevinskim pravilima toga područja.
- Možda je dobra ideja surađivati s iskusnim programerom nekretnina za vaša prva dva projekta. Može vam ponuditi vrijedne savjete i pomoći vam da izbjegnete zamke koje početnicima stvaraju probleme.
- Kupnja nekretnina na aukciji može biti izvrstan način da iskoristite veliku prednost.
- Kako steknete iskustvo, bit će vam lakše dobiti kredite i naknadno odobriti svoje prijave.
- S obzirom na svoj inherentni rizik, razvoj nekretnina možda nije najsigurnija djelatnost za ljude bez velike financijske mreže.